Le site de La Constance a été choisi pour réaliser une opération d’aménagement qui va artificialiser 48 ha et imperméabiliser 40 ha de terres agricoles, par la construction de 3 600 logements (12 000 habitants) et l’implantation de 87 000 m2 de plancher de commerces, de services, d’activité tertiaire et d’équipements publics.
Globalement, il s'agit d'un projet obsolète, dépassé et injustifié, dont le concept remonte à plus de 30 ans et qui n’a plus lieu d’être poursuivi, dans la mesure où il n’anticipe pas les politiques de réduction et d’arrêt de l’artificialisation des territoires des nouvelles politiques publiques d’aménagement. Il ne répond pas aux objectifs de modération foncière du SCoT (Schéma de cohérence territoriale) métropolitain. Il ne met pas en application la loi Climat et Résilience en matière de préservation des espaces naturels et agricoles, de lutte contre l’artificialisation des sols, de demande d’optimisation du foncier déjà artificialisé par le renouvellement urbain et la densification des zones urbanisées.
Dans l’arrêté préfectoral du 19 mars 2025 autorisant la réalisation des travaux d’aménagement, M. le préfet constate « l’absence de solution satisfaisante autre que l’aménagement de la ZAC, telle que justifiée après analyse de plusieurs variantes ». Or l’étude d’autres variantes est à peine esquissée dans l’étude d’impact, qui se contente d’indiquer que « la ville d’Aix doit proposer environ 900 logements nouveaux par an pour répondre à la demande locale » et que « si elle est souhaitable, la densification du bâti existant ne peut répondre à celle seule à ce défi. La ville doit donc s’étendre et elle peut le faire qu’à l’ouest et au sud-est ». Il s’agit là d’une affirmation sans justification.
En effet, aucune étude de réelles solutions de substitution développées sur des sites alternatifs ne figure dans le dossier d’étude d’impact.
La SPLA (Société publique locale d'aménagement Aix-territoires) apporte des compléments dans le mémoire en réponse au Conseil scientifique régional du patrimoine naturel (CSRPN) en se limitant à deux affirmations très artificieuses, qui évitent d’étudier des solutions de substitution :
D’une part, toujours selon le CRSPN, « la maîtrise foncière incertaine et la complexité des procédures rendent aléatoire la programmation régulière de logements » en zone urbanisée, ce qui est exact lorsque les communes laissent faire le marché. Mais, faute de volonté politique en termes d’application de politique foncière et en n’appliquant pas le droit de préemption urbain, ce qui a été le choix de la ville d’Aix, il est évident qu’une «maitrise foncière incertaine» n’apportera aucune solution de constructions supplémentaires.
D’autre part, il est écrit qu’«en ce qui concerne spécifiquement la ZAC de la Constance, il est important de souligner que les aménagements qui la caractérisent ne peuvent être envisagés sur les seuls secteurs de renouvellement urbain et qu’en effet, seul un effet de seuil d’opération d’aménagement permet de programmer et de financer ces équipements et, qu’en conséquence, les aménagements proposés par la ZAC de la Constance ne peuvent donc s’envisager que sur un périmètre d’urbanisation nouvelle », ce qui est totalement inexact…
D’ailleurs, le CSRPN ne s’y est pas trompé en soulignant dans son avis que le dossier ne présente pas d’arguments solides sur l’absence de solutions alternatives, alors que 20 autres périmètres d’urbanisation figurent dans le PLU et que la démonstration de l’absence de solutions alternatives à l’échelle de la commune n’est pas apportée. Ces lacunes fragilisent l’éligibilité de la demande de dérogation » (NDLR : à l'interdiction de destruction et d'habitats d'espèces animales et végétales protégées par l’art. L411-1 du code de l’environnement).
Faute de volonté politique en termes d’application de politique foncière et en n’appliquant pas le droit de préemption urbain, la ville d’Aix laisse la main aux aux promoteurs, qui construisent au fil de l’eau, et il est évident qu’une maitrise foncière aussi incertaine n’apportera aucune recherche de solutions de constructions supplémentaires.
Or, l’Agence d’urbanisme du pays d’Aix (AUPA) a estimé les potentialités de densification de l’habitat en zone agglomérée en analysant trois types de sites fonciers mobilisables :
• soit par démolition/reconstruction (22 ha)
• soit par optimisation de foncier peu dense partiellement libre (45 ha)
• soit par densification du foncier libre (100 ha).
L’AUPA estimait cette capacité de densification à 7 400 logements en 2015, qui peut atteindre aujourd’hui près de 8 800 logements en 2025 en actualisant les pourcentages de répartition des types de logements et leurs surfaces moyennes.
S’ajoute à ce gisement, l’existence de nombreux logements vacants (7805 en 2021 selon l’INSEE, dont 3000 pourraient raisonnablement être captés très rapidement) où des résidences secondaires (5834 en 2021), ces dernières représentant près du tiers des logements nouvellement construits chaque année, et le fait que la ville d’Aix n’a mis en place aucun dispositif d’aide à la rénovation pour inciter à la mise sur le marché de ces logements vacants et aucune majoration des taxes foncières sur les résidences secondaires, pour mettre ces logements sur le marché.
Il existerait donc un potentiel de près de 15 000 logements sur Aix, ce qui suffit à démontrer l’inutilité du projet de La Constance (3600 logements), qui est une solution de facilité et un projet d’un autre âge…
D’autre part, en implantant de nouveaux logements dans l’enveloppe urbaine existante où les équipements déjà en place satisfont les besoins en termes de réseaux, d’équipements scolaires, sportifs, commerciaux, administratifs, de services… et il n’est donc pas besoin de construire de nouveaux équipements.
Enfin, on s’interroge sur l’impératif besoin de construire des bureaux et des services sur le terrain de La Constance alors qu’existent à proximité des zones d’activité avec de nombreux bâtiments tertiaires vides et à recycler, qui ne demandent qu’à être réutilisés.
Enfin, ce projet ne prend pas en compte le vélo et la sécurité des cyclistes, en ne prévoyant pas de pistes cyclables séparées et protégées des voitures.
Des alternatives à ce projet existent et une politique foncière active contribuerait à une production immobilière complémentaire à moyen et long terme.